Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / własność warstwowa

własność warstwowa


Obrazek użytkownika Joanna Borzuchowska

By Joanna Borzuchowska - Posted on 11 Październik 2010

Witam,

w zeszłym tygodniu uczestniczyłam w spotkaniu, na którym ekspert z Ministerstwa Infrastruktury przedstawiał projekt założeń do projektu ustawy o odrębnej własności objektów budowlanych.
Chodzi o stworzenie ram prawnych dla realizowania inwestycji nad lub pod powierzchnią nieruchomości w sytuacji, gdy realizujący tę inwestycję podmiot nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, zajętych pod tę inwestycję. Ma być to nowe prawo własności obejmujące obiekt budowlany "w oderwaniu od prawa własności gruntu". Ma się ono wpisywać w obowiązujący tryb, czyli decyzja wz lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dzięki tej nowej regulacji, która jest w przygotowywaniu, miałyby być realizowane takie inwestycje jak np. muzeum nad Trasą Łazienkowską, budynki nad liniami i dworcami kolejowymi itp.
Jeśli ktoś byłby zainteresowany zapoznaniem się z założeniami do projektu ustawy, to kieruję na stronę Ministerstwa: http://bip.mi.gov.pl/pl/bip/projekty_aktow_prawnych/projekty_ustaw/ustaw....
Z dyskusji z różnymi osobami na ten temat wynika, że obawy dotyczące prezentowanych założeń, mogą dotyczyć m.in.:
(a) trudności ze stwierdzeniem technicznej odrębności obiektu budowlanego,
(b) problemów z rozbudową już wybudowanego budynku,
(c) zakresu parametrów, jakie będą miały określać granice własności obiektu, czy
(c) gwarancji w zakresie praw własności do danego obiektu.

Pozdrawiam

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

Wg Wikipedii: "Superficies solo cedit (łac. To co jest na powierzchni przypada gruntowi) - rzymska zasada prawna odnosząca się do związania własności budynku (oraz innych rzeczy połączonych z gruntem) wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, tj. co do zasady częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy, a także rośliny, trwale złączone z tą nieruchomością ziemską. W polskim porządku prawnym zasada uregulowana jest w art. 48 i 191 kc, aczkolwiek ta nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego - w pewnych warunkach nieruchomości wzniesione na cudzym gruncie nie są związane z własnością gruntu (np. obiekty wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, rodzinne ogródki działkowe)."
Jeśli już jest potrzeba poprawiania prawa, proponuję raczej usunięcie z polskiego porządku prawnego kuriozum pt. "wieczyste użytkowanie" - zapewniam, że ta korekta przyniesie zdecydowanie więcej pożytku niż "własność warstwowa".

Obrazek użytkownika Kotlet

Już jakiś czas temu (ok. rok, może półtora) czytałem na temat piętrowego prawa własności.
Osobiście uważam, że temat jest wybitnie ciekawy, a samo zagadnienie ma ogromny potencjał.
W rozmowach z developerami czasem przewijał się ten temat i mogę powiedzieć, że nastawienie do sprawy jest bardzo optymistyczne - można by nawet powiedzieć, że wprowadzenie takiego prawa jest oczekiwane.
Przykłady zagraniczne pokazują co niesie ze sobą tak zaawansowany system prawny i jakie daje możliwości.

Szklanka przegotowanej wody oraz kromka czerstwego chleba to posiłek krzepiący oraz elegancki.

Obrazek użytkownika MaciekO

Zgadzam się że temat jest interesujący. Jednak wprowadzenie tego zapisu wydaj mi się niezwykle trudne. Na przykład system ewidencji gruntów i budynków wymagałby ogromnych zmian. Wydaje mi się że potrzebne byłoby przerobienie całej bazy danych aby taka forma własności mogła funkcjonować.
zastanawiam się też nad takimi aspektami jak:
- dostęp nieruchomości do drogi publicznej,
- forma zapisu w KW,
- różnice w przeznaczeniu terenu (a może lepiej powiedzieć "przestrzeni"), w warstwowym prawie własności

Obrazek użytkownika Grzegorz A. Buczek

... ale nie "własności warstwowej" - chociaż tak miało by, ale ws. "drębnej własności obiektów budowlanych", a to zupełnie co innego ...
GAB

Opinia ZG TUP do Założeń do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych

sobota, 16 października 2010 11:50 Zarząd Główny TUP
Najkrótszy krytyczny pogląd ws. projektowanych i poddanych konsultacjom społecznym „Założeń…” można by zamknąć w następującym stwierdzeniu: projekt ustawy miał dotyczyć tzw. pionowego podziału działki budowlanej (tj. ustanowienia odrębnej własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej), a nie proponowanego ustanowienia „odrębnej własności obiektów budowlanych”. Co najmniej od połowy lat 90. ub. wieku, wobec „przyspieszenia inwestycyjnego” widocznego zwłaszcza w dużych miastach, dyskutowano o konieczności wprowadzenia do obrotu prawnego (i ekonomicznego) takiego pewnego (i możliwie trwałego) tytułu do nieruchomości gruntowych, który umożliwiałby realizację zabudowy finansowanej m. in. na podstawie kredytów hipotekowanych na prawie do nieruchomości, „nad” lub „pod” nieruchomościami niezbywalnymi (w szczególności infrastrukturą drogową i kolejową). Planowane już wówczas zespoły zabudowy śródmiejskiej (także w fazie planów zagospodarowania przestrzennego) ustalały „przestrzenne” zasady „nawarstwiania się” struktur budowlanych i inżynierskich (w szczególności w nawiązaniu do terenów i obiektów infrastruktury kolejowej), okazywało się jednak, że ich realizacja napotyka na bariery finansowania, wynikające z faktu, że przestrzenie te mogły być udostępniane inwestorom – co najwyżej - na podstawie 30. letnich dzierżaw. Taki tytuł do nieruchomości nie pozwalał na zabezpieczenie finansowania zwłaszcza dla inwestycji dużych, trwałych, o długim okresie amortyzacji, w szczególności takich, których fragmenty (elementy takie jak lokale użytkowe lub mieszkania) można byłoby wydzielać i sprzedawać wraz z proporcjonalnym udziałem w nieruchomości gruntowej, z którą byłyby związane. Wówczas stało się oczywiste, że taka specyficzna „wirtualna” nieruchomość powinna mieć właściwie wszystkie prawne cechy tradycyjnie rozumianej nieruchomości gruntowej, w szczególności powinna być „zbywalna” z możliwością ustanawiania dla niej księgi wieczystej z wszystkimi jej atrybutami. Tego typu rozwiązania były zresztą od dawna znane „na Zachodzie” i (pomimo swoich krajowych specyfik) zwykle określane uogólnionym terminem „air rights” (tj. „praw do powietrza”). W Polsce poszukiwali takich rozwiązań zagraniczni inwestorzy nieruchomościowi, gotowi uczestniczyć w realizowaniu złożonych przedsięwzięć urbanistycznych, jednakże nie znajdowali w polskich przepisach odpowiedników narzędzi prawnych stosowanych dość powszechnie na zachodnich rynkach nieruchomości.
[więcej na www.tup.org.pl]
arch. Grzegorz A. Buczek
wiceprezes TUP

arch. Grzegorz A. Buczek

Obrazek użytkownika Adam Rodziewicz

Zasada "Superficies solo cedit (łac. To co jest na powierzchni przypada gruntowi) jest aktualnie bezsprzeczna jeśli coś stoi na przedmiotowym gruncie, ale co jeśli nad nim wisi lub jest na jakiejś większej głębokości pod?

W Polsce mamy ograniczone prawa własności w pionie. Od dołu ogranicza nas prawo górnicze, a od góry prawo lotnicze. Problematyczne pozostaje to po między, ale nie stojące na gruncie.

W Trójmieście od lat krąży idea budowy drogi nad torami kolejowymi łączącymi wszystkie trzy miasta i biegnącymi przez każde ze śródmieść. Nikt na razie nie rozwiązał supła regulacji własności, ale górą lodową problemów jest też podział odpowiedzialności za utrzymanie i remonty danych elementów (tory pod, słupy obok i jezdnia nad). Prosty przykład to sytuacja kiedy woda przeciekła by przez jezdnię i konstrukcję na tory i spowodowała szkody w trakcji. Kto płaci za naprawę, których elementów i dlaczego? :)



Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 1 gość.